Ceny mieszkań stoją w miejscu, sprzedaż spada, a my kupujemy coraz mniejsze nieruchomości. Na rynku pierwotnym trwa zima

Gdy ceny mieszkań zmieniają się w górę lub w dół o 1–2 proc., można mówić o stagnacji cenowej – i właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia w większości dużych miast. Jak podają eksperci GetHome.pl na podstawie BIG DATA RynekPierwotny.pl, ceny nieruchomości od dewelopera praktycznie stały w miejscu między październikiem a listopadem br. Z trendu wyłamały się jedynie Gdańsk (gdzie w ciągu miesiąca nowe mieszkania podrożały średnio o 4 proc.) oraz Łódź (spadek średnich cen o 7 proc.).

Jeśli porównać ceny mieszkań rok do roku, wszelkie różnice między miastami znikają – między listopadem 2021 a listopadem 2022 r. ceny poszły wszędzie w górę o 5–26 proc. Nie zawsze jednak oznaczało to dla klientów podwyżki, gdyż jednocześnie deweloperzy dużo chętniej oferują dziś promocje i rabaty na lokale.

Zobacz więcej wykresów na temat rynku pierwotnego:

– Bardziej szczegółowa struktura cen oferowanych mieszkań pokazuje, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 7-8 tys. zł za m kw – mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – To rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach szybko ubywało mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

Najbardziej spektakularną zmianę w tym zakresie można zaobserwować w Poznaniu i Katowicach. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 40 proc. do zalewie 3 proc., a w Katowicach – z 52 proc. do 12 proc. Równocześnie z 5 proc. do 24 proc. wzrósł tam odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najpewniej to właśnie dlatego w Katowicach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. Była ona w listopadzie aż o 26 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Warto zauważyć, że w pozostałych największych miastach ceny mieszkań realnie spadły, bo ich wzrost w skali roku był niższy niż inflacja.

Jesień 2022 r. przyniosła nagłe załamanie sprzedaży mieszkań – choć od miesięcy była ona słaba, to między październikiem a listopadem spadła aż o 17 proc. Deweloperzy w siedmiu największych miastach znaleźli chętnych tylko na 2,7 tys. lokali (łącznie). Co ciekawe, jednocześnie nie zaobserwowano większych zmian na rynku kredytów hipotecznych, o które wciąż wnioskuje mniej więcej tyle samo osób. Od września w bankach panuje stagnacja, choć zdaniem eksperta GetHome.pl można mówić o delikatnej poprawie sytuacji.

– Od września Rada Polityki Pieniężnej nie decydowała się na kolejne podwyżki stóp procentowych. W efekcie w listopadzie zaczęła spadać stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest składnikiem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Daje to nadzieję, że w październiku zatrzymał się spadek akcji kredytowej, bo banki udzieliły ich o 3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Ponadto w listopadzie o blisko 5 proc. wzrosła liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy – zauważa Wielgo.

Jak wyglądał w listopadzie popyt na mieszkania w poszczególnych miastach? Jak się okazuje, różnice pomiędzy ośrodkami były znaczne. Tylko katowiccy i wrocławscy deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Np. we Wrocławiu zawarte zostały 474 umowy deweloperskie, czyli sporo powyżej tegorocznej miesięcznej średniej sprzedażowej w tym mieście, która wynosi 431 mieszkań. W całkowicie odmiennych nastrojach byli natomiast deweloperzy w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu, gdzie listopad przyniósł pogorszenie wyników sprzedaży. W miastach takich jak Łódź i Kraków miniony miesiąc przyniósł wręcz załamanie popytu (spadek sprzedaży o 34–36 proc.).

– W okresie 11 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali o 34 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 44 proc.), Gdańsku (o 38 proc.) i w Warszawie (o 34 proc.) – podaje ekspert GetHome.pl.

Trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego sprawiły, że nawet ci szczęśliwcy, którym bank przyznał finansowanie muszą mierzyć siły na zamiary – przyznawane kwoty kredytu są nieduże. W tej sytuacji często jedyną rozsądną decyzją jest obniżenie wymagań przez kupujących.

– Zaobserwowaliśmy w tym roku wyraźną zmianę preferencji nabywców mieszkań za kredyt. Ponieważ wskutek wzrostu stóp procentowych spadła ich zdolność kredytowa, wielu decyduje się na mniejszy metraż – podkreśla Wielgo.

W okresie 11 miesięcy 2021 r. w siedmiu największych miastach średnio aż 47 proc. zawieranych umów deweloperskich dotyczyło mieszkań z co najmniej trzema pokojami. W tym samym okresie 2022 r. udział w sprzedaży mieszkań trzypokojowych i większych skurczył się do 42 proc. Popyt na duże nieruchomości spadł we wszystkich badanych miastach poza Poznaniem (gdzie lekko wzrósł). Przykładowo w Katowicach rok temu większe mieszkania stanowiły 58 proc. sprzedanych lokali, a w tym roku tylko 45 proc. Z kolei udział kawalerek w puli sprzedaży wzrósł z 9 do 17 proc., co może sugerować, że coraz większą część mieszkań nabywają inwestorzy.

– Pamiętajmy, że podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania za kredyt. W tej sytuacji deweloperzy mogą liczyć głownie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe – zauważa ekspert GetHome.pl.

Dane z rynku pierwotnego sugerują także, że deweloperom wreszcie udało się nadążyć za zmianami i dopasować podaż mieszkań do popytu. Między styczniem a listopadem 2022 r. w siedmiu największych miastach wprowadzono do sprzedaży o 11 proc. mniej lokali niż przed rokiem – to rozsądny krok ze strony firm deweloperskich, bo przecież jednocześnie spadła sprzedaż mieszkań.

– W lutym ubiegłego roku, czyli w szczytowym dla rynku warszawskiego pod względem sprzedaży okresie, wskaźnik popytu sięgał 22 proc. Oznaczało to, że oferowane w tym czasie przez deweloperów mieszkania wyprzedałyby się w niespełna 5 miesięcy, gdyby budowy stanęły. Jednak wraz z malejącą sprzedażą, systematycznie spadał także wskaźnik popytu. Obecne zapasy mieszkań wystarczyłyby na mniej więcej rok sprzedaży. Świadczy to równowadze między popytem a podażą – zauważa Wielgo.

W ramach uzupełniania przebranej oferty deweloperom na ogół udawało się wprowadzić do sprzedaży więcej nieruchomości, niż sprzedawali. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w większości największych miast, a szczególnie w Poznaniu i Krakowie. Jedynie w Katowicach i Gdańsku deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny. Łącznie w 7 największych miastach wprowadzono w listopadzie do sprzedaży przeszło 2,8 tys. mieszkań, czyli o 15 proc. więcej niż w październiku.